サラリーマンが最初に買うべき不動産｜木造アパートがちょうどいい理由とは？

結論｜木造アパートは、サラリーマン投資家に最適なスタート物件

不動産投資を始めるとき、「まずは何を買うべきか」で多くの方が悩みます。結論から言えば、省令準耐火構造の木造アパートが、サラリーマンにとって最も現実的で成果につながりやすい選択です。

1億円未満・6戸以上・自己資金1000万円以下といった条件を満たす物件で、ROI（自己資本利益率）2％以上、CCR（自己資金回収率）20％以上を狙えるなら、堅実な収益と次につながる信用を両立し、規模拡大を狙いやすいです。

1. 融資が組みやすい価格帯と構造 省令準耐火構造なら、35年融資が可能。月々の返済負担が抑えられ、長期的なキャッシュフローが安定します。

2. 維持コストと収益性のバランスが良い 鉄骨・RCと比べて修繕や保険料が安価で、家賃設定にも無理がなく、空室リスクとのバランスもとりやすいです。

3. 初心者でも管理しやすい 6〜10戸程度のアパートであれば、管理会社に外注しつつ、数値のチェックや改善提案がしやすい規模感です。清掃は自分で行うなど、部分的に自主管理も可能です。

私が推奨する「最初の1棟」の目安は次のとおりです：

さらに、購入判断の基準として：

たとえば1億円の物件を購入し、税引き後の手残りが年間200万円、自己資金が1000万円であれば、

このように、数値目標を満たすシンプルな計算で判断することができます。

これらをクリアしていれば、手元にキャッシュが残りつつ、次の物件へ進むための信用も築けるという構造になります。ただ、、、これを見つけるのが難しいのです！

物件探しは、健美家・楽待などのポータルサイトから始めましょう。掲載情報をもとに物件を絞り込み、まずは問い合わせてみることが大切です。

価格が希望に合わない場合でも、値下げ交渉は基本的にどの物件にも可能性があります。まずは仲介会社に連絡を取り、やりとりを始めることが第一歩です。

交渉の成否にかかわらず、仲介担当者とのつながりを築くこと自体が将来の投資につながります*条件が合えば紹介物件を受けられることもありますし、銀行や金融機関の紹介をしてもらえるケースもあります。

特に初心者は、信頼される買主になることが重要です。書類提出の迅速さや、レスポンスの丁寧さなど、「買う意思がある姿勢」を見せることが、紹介や情報提供につながっていきます。

投資用不動産の購入では、物件価格の10％程度の現金を用意しておくことをおすすめします。フルローンが可能な物件もありますが、現金ゼロでは「本気度」が疑われ、仲介から相手にされないこともあります。

また、ポータルサイト掲載時点でROI・CCRが理想値を超えている物件は一見魅力的ですが、過疎地・供給過多エリアなどの落とし穴が潜んでいる可能性も高いです。特に新築で実績のない物件は、想定賃料が市場と乖離しているケースもあるため、周辺相場や人口動態を自分で調査することが必須です。

不動産投資は、金融機関との信頼関係が命です。 1棟目でしっかり運営できれば、「この人はちゃんと経営できる」と評価され、2棟目以降の融資が一気に通りやすくなります。

地銀・信金・公庫などとの付き合いは、「実績」と「安定運営」の積み重ねがすべて。 まずは1棟目で“金融機関の信頼残高”を積むことが最優先です。

最初の1棟に何を選ぶかで、その後の投資人生が変わります。木造アパートは、サラリーマンにとって「融資・管理・収益性」のバランスが取れたスタート物件。

背伸びせず、しかし確実に次につながる1棟を選びたい方に、おすすめできる選択肢です。