こんにちは、ふじこです。
今回は、私が最初に「不動産1棟目を法人＋借入で取得した理由」と、
やってみて分かった「見るべきポイント」についてお話しします。
不動産投資に感じていた“壁”
- 「不動産投資に興味はあるけど、何から考えればいいか分からない」
- 「ローンで1億円超の物件なんて、自分にできるのか不安」
そんな方にとって、今回の記事が現実的なヒントになればうれしいです。
なぜ「不動産×借入」だったのか？
結論として、一番大きな理由は、
“1億円を持っていなくても、1億円の資産を動かせる”という点です。
不動産は、金融機関が物件を評価してお金を貸してくれる仕組みがあるからこそ、
比較的早い段階で「資産からの収入」を得やすいのが特徴です。
私の場合、1棟目は2017年に、
地方都市のインター近く・幹線道路沿いにある
事務所兼倉庫を購入しました。
物件価格は1億円を超えており、
頭金はおよそ1割ほどを用意しました。
知人の紹介で地方銀行から25年ローンを組むことができ、
築20年の鉄骨造でも、比較的長期間の融資が引けました。
購入時の表面利回りは7.5%ほど。
長く入居してくださっていたテナントも多く、
賃料には1.5倍以上の伸びしろがありました。
入退去のたびに条件や設備を見直すことで、
賃料水準の引き上げと利回り、キャッシュフローの改善を
少しずつ積み重ねてきました。
キャッシュフローってなに？
「キャッシュフロー（CF）」という言葉、
聞いたことはあっても、正確に説明できる方は意外と少ないかもしれません。
このブログで使う「キャッシュフロー」とは、
家賃収入から、経費・税金・ローン返済をすべて引いたあとに、実際に手元に残るお金のことです。
たとえば、年間の家賃収入が1,000万円あるとします。
そこから、
- 管理費や固定資産税、修繕費などの経費：200万円
- ローン返済（元金＋利息）：500万円
- 所得税など：おおよそ100万円
を引いたら、手元に残るのは200万円ほどになります。
この200万円が「キャッシュフロー（CF）」です。
ここで重要なのは、
帳簿上の利益（会計上の黒字）と、実際に残るお金は違うという点です。
帳簿上は黒字でも、返済や税金の負担で
「現金が足りない」というケースは少なくありません。
だからこそ、「キャッシュフロー（CF）」は
不動産投資で最も重要な指標のひとつだと考えています。
借入での不動産投資で見るべき「2つの指標」
ここからは、不動産を購入するときに
私が特に重視している指標を2つだけ紹介します。
※計算方法や理論は、また別の記事で詳しくご紹介する予定です。
ROI（投資全体に対する利益）
ROI（Return on Investment）は、
物件価格に対して「年間いくら手元に残るか？」を見る指標です。
たとえば、1億円の物件で年間キャッシュフローが200万円出るなら、
ROIは「2%」になります。
ROI（％）＝ 年間キャッシュフロー ÷ 物件価格 × 100
ROIは“見た目以上に”意味がある
ROIが2%と聞くと、
「え、それって少ないんじゃないの？」と感じるかもしれません。
でも実際には、ローン返済のうち“元本返済”も資産として積み上がっていくんです。
たとえば、年間キャッシュフローが200万円でも、
元本返済が400万円あれば、合計で600万円分の資産増加になります。
つまり、
「手元の現金」＋「返済によって増える資産」
この両面で判断することが大切です。
これは、手元に１億円を保有していなかったのに、
その不動産が生み出した資産です。
この考え方をもとに、私は物件の収益性を評価し、
安定したキャッシュフローを積み重ねる運用をしています。
CCR（自己資金の回収スピード）
CCR（Cash on Cash Return）は、
自己資金に対して「何年で回収できるか？」を見る指標です。
たとえば、自己資金1,000万円で年間キャッシュフローが200万円なら、
CCRは20%。つまり5年で回収できるイメージです。
CCR（％）＝ 年間キャッシュフロー ÷ 自己資金 × 100
私はCCR20〜30％（3〜5年で回収）を目安にしています。
副業でも“管理”できる仕組みとは？
「不動産って管理が大変そう…」と思われるかもしれませんが、
仕組み化できていれば、副業レベルでも十分に対応できます。
私の場合、以下のような体制で運用しています。
- 管理会社（入居者対応・清掃・補修）
- 保険会社（水漏れ・火災などの事故対応）
- 税理士（決算・経費の整理）
- 建設会社（改修や新築）
- 清掃会社（定期清掃）
- 必要に応じて弁護士（トラブル対応）
これらと連携することで、9棟100室ほどの運営も
ほとんど日常的な対応は不要です。
もちろん、ゼロではありませんが、
スマホがあればビジネスチャットやLINE、電話で大抵の対応は可能です。
だから「不動産×借入」から始めた
不動産投資には、他の副業と比べて以下のような強みがあります。
- 融資を活用して“レバレッジ”を効かせられる
- 管理を仕組み化すれば、副業でも回せる
- 返済がそのまま資産の積み上げになる
- サラリーマンなど「属性」を活かせる余地がある
特に会社員の方は、自営業者よりも融資が出やすいこともあります。
不動産投資は、自分の力で“資産からの収入を得る”方法として、
とても現実的な手段だと私は思っています。
✍️ 最後に
不動産投資は「怖い」「大変そう」と思われがちですが、
きちんとした判断基準（ROI・CCR等）と仕組みの整備ができれば、
副業でも十分に運営可能なビジネスです。
そして何より、
“資産からの収入を得る”体験は、人生にとって大きな安心感になります。
このブログでは、実体験ベースで不動産や投資の話をお届けしていきます。
無理のないスタートを切りたい方にとって、少しでも参考になれば幸いです。
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