不動産投資の出口戦略｜売却・持ち切り・建て替えを徹底解説

出口戦略に正解はある？

不動産投資の出口戦略に「唯一の正解」はありません。
なぜなら、投資家の目標・資金状況・物件の立地や築年数・金融機関の融資条件によって、最適な選択肢は変わるからです。

ただし、多くの投資家が取る戦略は大きく3つに分けられます。

それぞれの特徴と判断ポイントを整理していきます。

売却は「キャッシュ化できる」という点で魅力があります。
特に築浅〜中程度の物件であれば金融機関の融資がつきやすく、買い手も多いため市場での流動性が高いです。

売却益にかかる税金は、個人と法人で大きく異なります。

個人の場合（譲渡所得課税）
- 5年以下の保有 → 短期譲渡所得として約39％課税
- 5年超の保有 → 長期譲渡所得として約20％課税
- 長く持ってから売却した方が税負担は軽くなります
法人の場合（通常の法人税課税）
- 売却益は譲渡所得ではなく「法人の利益」として扱われる
- 短期・長期の区分はなく、一律で法人税率が適用
- 中小企業なら15〜23％程度の法人税（所得額によって変動）

👉 個人で売却するのか、法人で売却するのかによって、手取り額が大きく変わるので要注意です。

「ボロボロになるまで持ち切る」というのも現実的な戦略のひとつです。

👉 長期保有は「立地が良く、賃貸需要が安定している」物件で特に有効です。

古くなった物件を取り壊し、新築する戦略です。

👉 建設費や融資条件に左右されるため、慎重な検討が必要ですが、立地が良ければ大きなリターンが見込めます。

築年数	融資のつきやすさ	主な買い手	出口戦略の目安
〜10年	◎（融資がフルに出やすい）	サラリーマン投資家、法人	売却しやすい／保有継続
11〜20年	○（残存耐用年数による）	サラリーマン投資家、信金	売却 or 保有
21〜30年	△（融資は短め）	信金・一部ノンバンク	立地次第で売却 or 保有／建替え
31年以上	×（ほぼ現金）	富裕層・法人、建替可能な業者等	持ち切り or 建替え→減価償却リセット後に売却

👉 耐用年数はあくまで目安であり、実際の融資年数は金融機関の判断によります。

出口戦略は人によって異なり、正解はありません。
私自身は、将来的にキャッシュも重視したいと考えているので、次のような基準で考えています。

収益が良く、土地価格も値上がりする場所
→ 基本的には立地を吟味して購入しているため、持ち切り前提で保有。安定収入を確保しつつ、資産価値の伸びも狙います。
良い立地でも「よほど良い値段で売れる」ケース
→ 利益を先取りするために売却を検討。キャッシュを残すのも大事な選択肢です。
微妙な立地や融資がつかない築古物件
→ 1等地ではないがニーズがある場所や、建て替えを行うことで需要を満たせる物件については、無理に売らず、持ち切りか建替えで減価償却をリセットして再スタートし、建替え後に売却検討。